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          成見 | 杠桿下的深圳樓市喧囂

          觀點地產網 ?

          2020-04-21 00:32

        1. “投資本身并沒有風險,只有失控的投資才有風險。”

          觀點地產網 4月20日一則突發消息,或許會使近期火熱的深圳房地產降一降溫。

          據多家媒體報道,中國人民銀行深圳中心支行已向深圳市各商業銀行下發通知,要求對房抵經營貸資金違規流入房地產市場的情況進行緊急自查。

          這份名為《關于嚴查房抵經營貸資金違規流入房地產情況的緊急自查通知》落款日期為4月20日,要求自查的內容包括5點:

          截至2020年3月末各銀行房抵經營貸余額,2019年3月末余額,2019年12月末情況;貸前準入情況,對借款人名下經營實體的真實性調查情況,借款人持有被抵押房產時間情況,企業成立時間情況;

          貸款管理情況,重點梳理借款人(含企業或個人)自疫情發生(1月25日)以來新購房產(含住宅和商務公寓等)并以新購房產作抵押的貸款情況,以及計劃申請財政貼息和預計實際貸款利率水平情況;以及貸后管理情況,借款人貸后新增房產的監測情況;自查發現的其它可疑情況或問題。

          上述《通知》直指自新冠肺炎疫情爆發以來深圳企業將貼息的經營貸資金流入房地產的情況,“嚴查”及“違規”等表述已經反映相關部門整治亂象的決心。

          一位市場人士也對觀點地產新媒體表示,近期深圳正在嚴抓違規加杠桿問題,這一消息真實度較高。

          早在2月4日,央行深圳中心支行、國家外匯管理局深圳市分局曾發布通知,加大對疫情防控工作和深圳經濟穩定的金融支持力度,其中就涉及到全力保障疫情防控與民生領域的信貸資源,積極運用貨幣政策工具多渠道提供流動性支持等。

          可以說,融資的定向寬松是相關部門配合做好金融服務和應急保障工作,支持復工復產及支持疫情防控大局,因此整治經營貸,將資金重新引導到正確用途上,維持深圳房地產健康、穩定,也勢成必然。

          畢竟在經營貸之前,深圳已經持續治理房地產市場亂象,包括去年12月針對個別小區業主集體抬價的行為進行調查處理,今年4月份也明確對“收取喝茶費”“捂盤惜售”“惡意加價”等問題開展為期三個月的市場亂象專項整治行動。

          索羅斯曾經說,投資本身并沒有風險,只有失控的投資才有風險。這位金融大鱷還說過,市場價格總是扭曲其背后的基本面。

          自2016年國家提出“房住不炒”的方針以來,深圳在調控下樓市成交量連續兩年急劇下跌,直到2019年才逐漸回升。去年,包括粵港澳大灣區、特色社會主義先行示范區政策出臺,豪宅稅減免,商務公寓“只租不售”限制取消等,讓這座城市的樓市再一次備受熱捧。

          根據深圳中原研究中心統計的網簽數據,2019年深圳新房住宅共成交3.79萬套,成交面積372.5萬平方米,同比分別上漲28.9%、27.4%;新房住宅獲批預售4.68萬套,同比上漲20.7%,實現新房住宅供應、成交兩年上升。

          同時,去年深圳二手住宅共成交7.71萬套,面積約634.7萬平方米,成交套數同比上漲19.4%。

          但該機構的數據也指向一個微妙的趨勢,去年新房住宅90-144平方米面積段成交套數占比從2017年的21%持續增加至47.1%。且去年11月規定144平方米以下住房不屬于豪宅,二手交易可減免豪宅稅后,當月深圳二手住宅成交8013套,12月再突破至8973套,創下2016年5月以來再突破8000套的紀錄。

          這反映出政策利好所產生的立竿見影式作用,即便進入2020年,深圳樓市仍表現出極強的韌性。

          今年前三個月,深圳新房住宅成交分別為2813套、830套、3152套,二手住宅分別成交6905套、1667套、8008套,樓市實現快速回暖。值得一提的是,根據中原統計,3月90-144平方米面積段成交套數占新房住宅比例升至58%。

          和股價類似,房價同樣取決于基本趨勢和主流偏向,亢奮的市場情緒下,深圳樓市成交價格也居高不下。

          國家統計局數據顯示,3月份70個大中城市住宅銷售價格環比上漲,其中深圳新房、二手住宅銷售價格分別環比上漲0.5%、1.6%,兩項數據領跑一線城市;且二手住宅銷售價格同比上漲9.7%,時隔兩年躍居全國第一。

          廣州某房企人士對深圳的房價上漲表達了困惑,并對購買力背后的資金來源感到好奇。部分剛需購房者則表達出了從觀望到追高后的無奈,一位購房者分享了近期在深圳寶安西鄉買房的經歷:年前掛牌價400萬,年后漲到420萬,最后以418萬總價成交。

          樓市的喧囂背后是大量資金匯集,由此撬動的房貸數額也成為佐證疫情未對深圳樓市成交造成實質沖擊。

          據央行深圳中心支行披露,一季度深圳住戶部門貸款增加587.55億元,超過去年同期水平(551.92億元),其中3月份增加297.56億元,創去年1月以來新高。

          數據來源:央行深圳中心支行,觀點指數整理

          廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對觀點地產新媒體總結稱,這是一次先有投資需求炒作,后有剛性需求被帶動起來的樓市反彈。他提及目前深圳二手房成交里90平方米以下面積段占比仍超過一半,但這部分成交“也不排除有投資需求”。

          需要關注的是,從市場表現看,包括招商太子灣·灣璽、萬科星城、坪山恒大等項目開盤售罄,京基御景半山、中森公園等集中成交,反映中高端物業及優質剛需盤一房難求。相反,諸如光明新區樂府花園開盤去化率較差,也被認為市場出現了分化。

          李宇嘉續指,“加杠桿”是影響樓市的最大因素,現在深圳樓市火熱背后基本是用杠桿撬動的。他舉例稱,深圳二手房均價官方披露是6.4萬,按80平方米計算總價接近500萬,這種情況下首付、其它費用加起來去到200萬,但不是所有人都能拿出200萬現金。

          包括李宇嘉在內多名市場人士均認為,控制杠桿,就能控制整個樓市的走勢。在整治房抵經營貸違規流入房地產后,不排除深圳會采取更多措施穩定樓市。

          在此前4月16日,中共中央政治局會議指出,穩健的貨幣政策要更加靈活適度,運用降準、降息、再貸款等手段,保持流動性合理充裕,引導貸款市場利率下行,把資金用到支持實體經濟特別是中小微企業上。

          但會議同樣強調,堅持房住不炒,促進房地產市場平穩健康發展。市場人士評價,這反映了國家堅決遏制房地產非理性繁榮的決心。

          成見 | 置身于龐雜喧鬧的外部世界,多數情況下我們并不是先理解后定義,而是先定義后理解。

          撰文:鐘凱    

          審校:徐耀輝



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