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          解局 | 碧桂園500億酒店“新寵”

          觀點地產網 ?

          2020-04-21 00:43

        1. 很少有人關注一家房地產銷冠企業的酒店業務。

          觀點地產網 一季報的陸續發布,讓人們更加真實地感受到疫情對于各行業的影響。

          旅游、酒店行業更是大受沖擊,如金茂酒店,2020年一季度3437間運營房間累計入住率為25.1%,去年同期為75.6%,同比下降66.9%;累計平均房價為1408元,同比下降7.5%;累計每間房收益為353元,去年同期為990元,同比下降64.4%。

          而在一季報中,金茂酒店也不掩飾對于形勢的謹慎與悲觀,預計二季度旅游業、酒店旅游業消費同比依然大幅下降,甚至整個上半年酒店入住率亦將承受更大壓力。

          曾在金茂酒店后一度也謀劃上市的碧桂園酒店業務,近期也動態不少。

          早前4月11日,傳出碧桂園城市花園大酒店資產即佛山禪城希爾頓酒店將整體出售。上交所4月16日公告則顯示,碧桂園十里銀灘酒店資產支持專項計劃已獲審批通過,擬發行金額為5億。

          而在4月20日,碧桂園發布最新消息稱,核心聯盟企業鳳悅酒店及度假村正式宣布成立,組織管理全球逾500億元酒店資產。

          幾番動作下,碧桂園酒店業務的版圖似乎已可以大概臨摹出來。

          500億酒店“新寵”

          似乎很少有人關注一家房地產銷冠企業的酒店業務。

          事實上,以住宅開發為主業的碧桂園在上市前便開始了酒店業務發展。2000年元旦,隨著“順德碧桂園度假村”正式對外試業,碧桂園酒店集團開始探索自己的酒店品牌和產品線。

          2007年上市后的第一份年報顯示,碧桂園繼續拓展酒店業務,擴闊了非住宅項目業務的經常性收入來源,使得物業收入組合更加多元化。

          截至2007年12月31日,碧桂園已有2家五星級酒店、5家五星級標準酒店及1家四星級酒店開業,另有4家5星級標準酒店在建設中,即包含經營及籌建中的酒店共12家;收益方面,酒店及其服務共錄得2.15億元。

          之所以在上市之初就有小規模的酒店業務發展,是因為這些酒店物業基本為配套住宅項目開發而成。年報中稱,碧桂園大多數酒店均位于旗下物業發展項目內,建立初衷主要是對房產銷售起到促進作用,為提升地產項目附加值和影響力而存在。

          可以看到,隨著規模擴張后住宅項目的增長,碧桂園酒店儲備數量也一直以每年十個左右的速度平穩增長。

          據觀點地產新媒體了解,彼時碧桂園不僅會在公司簡介、楊國強主席報告及業務討論中提及酒店業務發展情況,也會詳細羅列出在營及建設中的酒店項目,包括房間數目、擬開業時間等等。

          到了2011年,碧桂園已運營及籌備酒店數41間,比上一年增加了5家,收益大漲69.8%,主要歸因于所管理的累計總建筑面積增加。當年,碧桂園鳳凰城、韶關碧桂園、假日半島-清遠、碧桂園·銀河城等物業均竣工及交付。

          數據來源:企業財報、觀點指數整理

          過大的酒店資產包也給碧桂園帶來一些壓力。2017年,碧桂園酒店數量首次呈現下滑,從2016年底的62個酒店儲備項目銳減到了48個,同時收益下跌了2%至16.74億元。對此,碧桂園表示是由于處置了部分酒店。

          2017年開始,正是碧桂園規模高速擴張的時候,從1000億到3000億到5500億,直至坐上銷冠。

          這一時期,碧桂園選擇將酒店業務進行了瘦身。

          而后在2018年,酒店業務開始淡出碧桂園的年報,不再顯而易見地獨立呈現,而是并在了“包括物業投資、分拆上市前的物業管理、酒店經驗及其他其他分部”里面,在營及籌備開業的酒店明細也被去掉。

          仔細翻閱,僅能獲悉當年酒店分部收入為25.5億元,同比增長52.3%。

          到了2019年底,碧桂園酒店業務釋放出一個新的發展信號——輕資產輸出。10月,碧桂園酒店集團副總裁張勇在活動中表示,碧桂園酒店正計劃開始做輕資產輸出。

          其稱,過去20年,碧桂園酒店大多數時間是用于服務地產業務,沒有想過對外輸出酒店品牌。從5月開始,碧桂園對旗下整體酒店品牌做了梳理,在原有品牌進行升級同時,還建立了幾個新品牌,未來會在酒店業務上打造品牌矩陣。

          最新消息則是,2020年4月20日,碧桂園官方公眾號發文稱,碧桂園核心聯盟企業鳳悅酒店及度假村正式宣布成立。

          鳳悅酒店及度假村定位為高品質酒店資產運營商,目前管理全球逾500億元酒店資產,為超過100家高品質酒店提供運營和資產管理服務。

          這家新成立企業旗下運營管理著碧桂園鳳凰、碧桂園假日、鳳悅、鳳頤、鳳悅輕尚、碧熙、碧嵐、鳳祺等八大各具特色的酒店和公寓品牌,擁有客房總數達30000余間,覆蓋中國及海外50多個城市。

          從鳳悅管理的酒店和公寓品牌看,都是以碧桂園自己的經典品牌為主,且與目前碧桂園酒店官網披露的“目前經營及籌建中的酒店100余家,客房總數約25000間”數據基本相近,可以大致推算出,這個新平臺管理的500億資產,對應的大概就是碧桂園酒店業務。

          熟悉碧桂園的人士也對觀點地產新媒體指出,該平臺更多是獨立于碧桂園之外的第三方機構,由原碧桂園酒店集團核心管理團隊成員創立,雖目前接手的多是碧桂園酒店,但之后會探索更多的市場化運營。

          減重與盤活術

          一方面是對旗下整體酒店品牌做梳理、獨立運營平臺,另一方面,碧桂園也在對龐大的酒店資產包進行盤活。

          對住宅開發商而言,酒店業務天然存在著不少“缺點”:物業造價成本高、持續投入與維護、回報周期長等,更加需要精細的運營。

          然而,對于開發商而言,酒店往往是配合住宅開發而建設的。如碧桂園,由于旗下住宅業務分布及大盤開發特點,酒店所處地段、位置往往并不是核心區,也會相應地影響入住率、收益等。

          更進一步說,這在一定程度也對碧桂園集團自身的資金、盈利帶來挑戰,如2008年集團毛利率下降時,便提到主要由于建筑裝飾和酒店經營毛利率均下降了9個百分點。

          對這個或許多達500億的酒店資產包,碧桂園并沒有選擇固執己見或放任自由。

          出售應該是減輕重資產負擔的方式之一,就如2017年處理酒店資產一樣,從2019年開始碧桂園也在準備出售一些酒店資產,如碧桂園三亞郡·云海酒店整體資產、佛山碧桂園美爵酒店、茂名碧桂園鳳凰酒店等。

          近期,碧桂園還籌備將城市花園大酒店資產整體出售,該綜合體項目總建筑面積達到74萬平方米,其中擬出讓的國際五星級酒店為希爾頓合作酒店。

          但在減輕負擔、回流資金的同時,其實也減少了旗下投資性物業資產,使得資產包面臨縮水。加之在“住宅+酒店開發”模式下,尋找更為有效的方式或許才是長久之計。

          觀點地產新媒體獲悉,通過盤活資產、撬動資金是碧桂園近年來在酒店業務上的探索方式之一。

          早在2015年時,碧桂園就曾尋求通過打包酒店業務上市來對接資本市場,盤活存量資產。

          2015年是碧桂園酒店業務備受關注的一年。年初,時任碧桂園首席財務官的吳建斌對外稱,公司計劃分拆酒店業務上市,但仍未研究選擇內地或香港上市。

          吳建斌在公開場合還曾透露,碧桂園當時酒店業務市值約200多億元,占集團總市值4%。

          值得一提的是,在2014年6月19日,彼時尚未改名的方興地產成功分拆旗下酒店業務赴港上市,上市資產包括上海金茂君悅大酒店、金茂北京威斯汀大飯店等6間已營運酒店,客房數超過3400套,2013年度酒店經營業務實現收入20.61億港元。

          而按照2014年半年報,碧桂園鳳凰集團已有39家五星級酒店或五星級標準酒店及2家四星級酒店開業,共擁有客房11670間,收入僅為4.13億元。從客房數和收入進行對比的話,碧桂園酒店業務的盈利能力并不算強。

          碧桂園曾在年報中這樣表述:即使酒店業務板塊所帶來的收入貢獻占集團總收入比例很小,但是物業內五星級標準酒店的建立為銷售起到促進作用,提升了地產項目的附加值。

          不過,之后碧桂園酒店分拆業務似乎不了了之,上市計劃被擱置了起來。

          一級市場行不通,碧桂園轉而在二級市場以金融化方式對沉淀資產進行價值發揮,讓“死資產”變活。

          2017年7月,“中信-金石-碧桂園酒店專項計劃”在上交所成功設立,總規模為35.1億元。項目底層資產為碧桂園下屬十四家酒店,分別位于珠三角、中南、華東等區域。該資產證券化產品發行時,以上述十四家酒店未來經營收入作為現金流來源,通過“ABS+基金”架構實現資金端與資產端的對接。

          這是碧桂園盤活酒店資產的一次成功嘗試,其后,碧桂園開始選擇以單體項目進行打包融資。

          去年12月,碧桂園謀劃發行“碧桂園十里銀灘酒店資產支持專項計劃”,擬發行金額5.25億元,承銷商/管理人為南方資本管理有限公司。

          該酒店屬于綜合體十里銀灘項目,位于廣東惠州惠東縣亞婆角濱海旅游區,是碧桂園打造的首個集商、住、休閑旅游配套和五星級酒店于一體的濱海度假項目,整體占地面積144萬平方米,預計10年分期開發。

          其中,酒店部分樓高26層、共336間房,所有客房均為海景客房,以及擁有10間不同規格的多功能會議廳等,酒店整體于2012年開業。

          相比碧桂園其他多與住宅業務捆綁的酒店項目,十里銀灘酒店有著度假酒店概念,加之處于惠州巽寮灣板塊,不管是入住率還是收益率都有一定保障。換而言之,這個酒店項目更加以自身地段及資源為主打,而不是依附于住宅。

          2020年4月16日,該筆酒店ABS正式獲得通過,不過發行金額從此前5.25億元縮減到了5億元。對此,有業內人士稱,疫情影響酒店項目未來長達半年以上的收益,融資金額打了折扣是正常的。

          “疫情的影響下,能夠將這些沉淀資產進行盤活也是條‘活路’,不然就得賣了。”

          解局 | 從局外到局內,觀察和解讀行業、企業與市場的真實一面。

          撰文:林心林    

          審校:徐耀輝



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