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          連平:房地產政策是否可以變變

          觀點地產網 ?

          2020-04-16 02:21

        1. 面對世界經濟衰退給中國經濟帶來的嚴峻挑戰,房地產政策在堅持“住房不炒”和“因城施策”兩個基調的同時,是否有必要進行合理和適當的調整,是市場較為關注的問題。

          面對世界經濟衰退給中國經濟帶來的嚴峻挑戰,房地產政策在堅持“住房不炒”和“因城施策”兩個基調的同時,是否有必要進行合理和適當的調整,是市場較為關注的問題。

          一、疫情對房地產市場的影響總體可控

          至3月底,除了每天有小規模的境外輸入病例外,境內疫情已在整體上處于被控制的狀態之中。盡管未來可能因為復工復產后部分地區防控松懈以及輸入性病例增加,疫情會有所反復,但難以改變整體被控制的格局。因此疫情影響商品房銷售的主要時間段在2020年一季度。根據近年來的銷售情況,一季度是商品房銷售的淡季,1-2月商品房銷售面積占全年銷售面積8%左右。商品房銷售旺季主要是5-6月和11-12月這兩個時間段,這四個月的銷售量約占全年銷量的40%略多一些。湖北省是此次疫情的重災區,但其商品房銷售面積約占全國商品房銷售面積5%左右,而作為重災區核心區的武漢市占比更小。三月中旬以來,疫情在全球快速擴散蔓延,市場情緒更趨謹慎,會在一定程度上影響需求。應該看到,房地產市場受國內需求和政策的影響較大,而直接受國際市場的影響則相對較小。在二季度境內疫情進一步緩解之后,剛需和部分改善型需求可能逐步得到釋放,尤其是剛需難以持續地被抑制。從全年看,疫情對商品房銷售的影響將在二季度后逐步好轉。

          受預期不穩定、人員和物資流動受限、開發商拿地積極性下降、尤其是流動性困難等因素影響,土地投資、新開工和施工大幅放緩。國家統計局數據顯示,1-2月全國土地購置面積同比為-29.3%,房地產開發投資完成額同比為-16.3%。一季度房地產開發投資大概率是負增長。考慮到自2月下旬開始房地產行業已陸續復工,而建安工程和設備器具購置費占房地產開發資金的比重超過65%,這部分受疫情影響相對較小;受影響較大的土地購置費占比則不超過30%,一季度房地產開發投資的降幅應該相對較為有限,可能不會超過10%。疫情結束后,在因城施策、逆向宏觀政策、金融支持等短期因素和新型城鎮化、區域經濟一體化等中長期因素的推動下,隨著預期改善和房企拿地積極性上升,房地產投資將會出現明顯反彈。全年房地產投資增速可能較近三年約10%的增速明顯回落,但仍可能維持一定幅度的正增長。

          疫情對房地產企業的資金鏈產生嚴重沖擊。個人按揭貸款和定金以及預收款是當前房企的主要資金來源。2019年,上述兩項構成的銷售回款在房企實際到位資金中的占比達到或接近50%。2020年1-2月份銷售迅速收縮導致房企資金來源大幅收縮。據國家統計局數據,1-2月全國商品房銷售額同比下降約36%。好在疫情爆發后國家對商業銀行提出了對企業不能抽貸、壓貸、斷貸的嚴格要求,對穩定房企的資金來源支撐起了一定的積極作用。但事實上,在商業銀行名單之外的大批中小房企在銀行并沒有貸款,其資金來源主要依靠銷售回款和高成本的市場融資。在疫情快速發展之后,這兩部分融資出現了階段性的大幅收縮,相當部分的中小房企的資金鏈面臨很大壓力,這將會制約房地產投資增長的幅度。

          國家統計局公布的2月商品住宅銷售價格變動統計數據表明,70個大中城市新建商品住宅價格同比增長5.6%,連續十個月增長放緩;環比則降至0,進一步有所收窄。3月份預計這種態勢可能更為明顯。但在穩房價、穩地價、穩預期的相關政策要求下,多地對房價變化的監測和調控都在加強,房價難以出現快速回落態勢。人口集聚的一、二線城市多為“常駐需求”,房價長期以來具有上漲壓力。數據顯示,2月份,4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比持平,二手住宅銷售價格環比上漲0.2%。在世界經濟衰退沖擊我國經濟的嚴峻形勢下,一、二線城市房價可能逐步呈現下行壓力。而人口外流的三四線城市則存在“候鳥需求”,疫情過后需求恢復有限,房價可能依然承壓。2月份,35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比微漲0.1%,漲幅比1月份回落0.3個百分點;二手住宅銷售價格環比由1月份的上漲0.2%轉為下降0.1%。可見,雖然不同類型城市房價漲跌不一,但總體上仍較為平穩,趨勢是下行。

          二、房地產政策應“因時而變”

          政策“因時而變”的核心要義是政策應在動態中滿足合理的消費需求和理性的投資保值需求。滿足合理的消費需求,需要提高政策的精細度和彈性,識別合理需求,降低各類直接和間接交易成本,為有合理消費需求的居民創造便利條件。與此同時,促進人性化、多層次住房市場的良性發展,豐富多層次居住供給,活躍租賃和二手房市場。作為特殊商品,住宅除了具有使用價值外,兼具投資屬性,這一點毋庸置疑。然而政策應該支持的是理性的保值增值需求,主要是中長期投資理念支持下的投資行為;應該摒棄的則是短期炒作行為,以實現“住房不炒”的政策要求。

          站在行業的立場看政策,“變”還要識別經濟發展過程中居民和企業的新需求,豐富房地產供給,提供高質量的住宅產品,活躍房地產市場。當前還應在存量中找增量,挖掘存量房地產市場中的增量服務需求。存量房地產市場已經很大,但與發達市場相比,我國房地產相關的服務業發展仍處在初級階段,消費者尚未形成相關的消費習慣,相關的消費服務市場也有待構建。“變”還應從居民和企業的切身需求出發,提高存量供給的服務質量,關注和增加房地產公共產品的供給。

          從宏觀經濟的需求看,房地產政策應該“因時而變”。盡管經過有力的積極應對,我國新冠疫情已經基本被控制,但一波剛緩,一波又起。世界范圍的疫情快速蔓延,來勢兇猛,世界經濟因此快速步入衰退,對我國經濟的影響也正在呈現。據估計,本輪外部沖擊的力度不會亞于2008年末到2009年初全球金融危機的影響。動用有效的政策工具加以應對是當前的首要任務。不可否認,迄今為止,房地產業依然是國民經濟的重要組成部分。保守估計,2019年房地產業對GDP的直接貢獻可能達到8%左右,加上與之相關的上下游產業,其貢獻可能達到25%左右。在世界經濟衰退的巨大壓力下,繼續維持嚴控需求和供給的政策顯然是過時了。

          當前應在“房住不炒”的前提下,給予房地產行業和市場以必要和合理的政策支持。在供給端,應支持房企的合理融資需求。在不抽貸、斷貸和壓貸的同時,還要允許部分受疫情影響較大的房企延期還貸,辦理貸款展期,調整企業還款計劃,以緩解銷售萎縮對房企資金鏈的沖擊。房價仍有上漲壓力的核心城市應加快步伐增加土地供應,在土地拍賣方面采取靈活舉措。目前地產開發貸和房產開發貸占整個信貸的比重已處在7.3%的較低水平上,適當增加對房企的融資和拓展其渠道很有必要。考慮到非信貸融資方式是房企的重要資金來源,可以適當調整監管政策,允許房企適當增加非信貸社融融資規模,包括銀行的表外業務。近年來非信貸社融增速持續降低,其新增社融占比一再減少,2月份新增非信貸社融占比僅為12.86%。不少非信貸融資仍處在負增長狀態,2月委托貸款存量同比-6.9%,連續24個月負增長;信托貸款存量同比-5%,連續17個月負增長;未貼現銀行承兌匯票存量同比-20.6%,連續20個月負增長,等等。這種狀況與當前經濟整體運行狀態及需求是很不匹配的。為了有效增加供給,房地產融資應雙管齊下,信貸和非信貸同步加力給予支持。

          從需求端來看,當下有必要適當調整政策,合理支持剛需和改善型需求。在新型城鎮化、區域經濟一體化和居民收入增長等大趨勢下,未來購房的剛需和改善型需求會持續發展。目前擁有城市戶籍的人口僅占總人口約44%,我國目前較為真實的城鎮化率不高于55%,未來城市發展的空間依然很大。未來仍有近2億人口會從農村進入城市,尤其是進入經濟發達地區和若干個主要的城市群,這些地區城市的房地產需求仍會明顯增長。而目前抑制需求的政策主要是在供給結構性不足情況下房價具有明顯上漲階段時推出的,在疫情之下整體市場的實際情況已有明顯變化,需求增長放緩甚至收縮,已經沒有必要繼續實施十分嚴格的限購、限貸、限售和限價等控制需求和供給的政策,應該根據實際情況適當調整政策。如一些一二線城市可以適當放松限購,便利購置改善型的第二套房;首套房和第二套房首付比例可以適當調降。

          實事求是是政策的靈魂,政策必須從實際出發。不能機械地認為這種政策調整又是在走強力刺激經濟的老路。相反政策“因時而變”是從實際出發,對整體和局部已過時的政策進行合理調整,實施與宏觀經濟運行相匹配和符合當下經濟運行需求的政策。房地產政策“因時而變”并非是放棄“房住不炒”政策,而是在經濟運行面臨巨大壓力的情況下,按照“因城施策”的要求,加大力度支持剛需和改善型需求。

          三、穩步構建長效調控機制,發揮市場化手段作用

          從長期看,房地產市場調控機制也需要“因時而變”,而變的核心內容和目標方向就是市場化發展。

          當前,實施房地產市場平穩健康發展長效機制,需要正確認識房地產與經濟增長的關系。房地產既不是“毒瘤”,也不是“靈丹妙藥”。房地產行業是一國經濟的重要組成部分,尤其是在城市化水平較低的國家,其重要性更加明顯。房地產市場本身是中性的,相應的管理政策關鍵是把握好度。從中國的國情出發,在經濟下行壓力較大期間,經濟刺激的手段不應當以房地產刺激為首選項;甚至在經濟下行期,若局部房地產市場過熱仍需要使用較嚴格的房地產調控政策;但為了有效應對較大的經濟下行壓力,符合市場的實際需求,房地產政策可以進行適當、合理的調整。在房地產占經濟比重逐漸下降的情況下,可以考慮根據各地房地產市場運行情況,逐步針對性地調節房地產政策,避免房地產市場失速或超速。房地產政策與經濟增長政策需要長期磨合。經過一個較長的時間過程,當城市化率達到70%以上的較高水平時,可以平穩地實現房地產對經濟拉動作用的相應下降。同時,釋放更多資金、勞動力等各類資源進入其它經濟領域,培育經濟新的增長點,從舊引擎平穩轉檔至新引擎。

          房地產市場化發展首先需要構建市場競爭規則。通過建立公平、透明的市場競爭規則,可以提高房地產政策的可預期和房地產價格的可預期,實現“穩預期”目標。對于市場化無法解決的民生性質的住房問題,則需要政府持續介入并投入必要的資源,包括廉租房、房地產相關的公共服務等。

          房地產市場的長期良性發展,需要運用市場化手段,抑制短期炒作的非理性投機行為,創造良性競爭的市場環境。“因時而變”是要根據國情和市場情況,逐步放開不必要的行政管制,取而代之以市場化調節手段,讓房地產市場的供給方和需求方都能逐漸適應房地產的市場化波動。

          房地產市場化發展可以適當參考資本市場和金融市場的成功實踐進行積極探索。在新房銷售價格確定方面,可仿照科創板的注冊制,允許市場參與者來共同定價。在抑制市場過度交易方面,可參照股票市場的稅收政策,允許短期交易但征以懲罰性稅收,以稅收手段鼓勵長期投資。在限制購買多套房方面,可仿照黃金現貨交易征收管理費的做法,改為對多套房征以房地產稅,增加投資者的持有成本。在房地產首付比例認定上,可參考股票市場的融資交易制度,不以杠桿歷史而以凈資產確定加杠桿的水平。在利率水平確定上,可仿照銀行信貸風險管理方式,以借款人的風險定利率,而不是不分青紅皂白地一刀切。

          只有在土地價格、交易價格、交易方式、交易成本和融資價格等方面都走向市場化時,房地產價格才會真正出現市場化的波動。只有在市場價格而非管制價格作為房地產市場發展的指揮棒時,“房住不炒”才可能形成參與者的理性選擇,房地產行業也會逐步回歸行業發展基本規律。

          行業重組可能是未來伴隨房地產行業市場化發展出現的一個重要現象。行業分散、小型房企過多是中國房地產行業的一大不足。2019年年中全國房企總數已近十萬家,銷售排名前138家房企的銷售額占整個行業銷售額比重超70%,而剩下的九萬多家房企銷售額占比不到30%,培育一定數量的中型房企是房地產行業長期的任務。而疫情的沖擊毫無疑問會帶來行業整合的契機。但即使疫情對行業有較大的壓力,不會也不應該出現“大洗牌”。往往“大洗牌”會與“大動蕩”和“大蕭條”結合在一起。考慮到房地產行業對中國經濟中的重要影響,而市場動蕩必然會對中國經濟帶來不穩定因素,會造成一系列危害,不符合“穩房價”、“穩地價”、“穩預期”的政策要求。行業的發展和成熟需要“洗牌”,但這種“洗牌”應該是長期和漸進的,是市場可以承受的,其過程對經濟的負面效應應該越小越好。從當前出臺的一系列扶持政策來看,疫情沖擊之下還不會出現行業“大洗牌”的狀態和趨勢,但應該會在一定程度上推進行業重組,這對行業翹楚和穩健經營者來說無疑是個難得的機會。

          植信投資首席經濟學家兼研究院院長 連 平

          撰文:連平    

          審校:鐘凱



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