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          夏磊:疫情對房地產行業格局的影響與展望

          觀點地產網 ?

          2020-04-20 09:21

        1. 本期著重分析疫情對房地產行業競爭格局的影響。

          夏磊 隨著國內疫情得到有效控制,房地產市場正逐步恢復。前幾期我們全面分析了疫情對住房需求,房地產銷售、投資和融資的影響,本期我們著重分析疫情對房地產行業競爭格局的影響。

          集中度提升是我國房地產行業近十年的顯著趨勢,2016年930調控以來進一步提速。2011-2016年,TOP10、TOP50和TOP100房企市占率年均提升1.5、2.7和3.2個百分點,而2017-2019年分別加速至3.3、9.2和12.9個百分點。

          1. 疫情之下,行業加速分化,集中度短期大幅提升。

          2020年一季度,TOP10、TOP50和TOP100房企市占率分別較2019年提升10.0、11.0和7.8個百分點。主要有兩方面原因。第一,疫情考驗房企資金鏈,占資金來源50%的銷售回款減少、資金支出2/3的剛性支出仍然可觀。抗風險能力弱的小房企加速退出。截止2020年4月8日,節后65天內共84家房地產開發企業破產清算,同比增加25.3%,均為地方中小房企。第二,大房企加大線上營銷和折扣促銷力度,銷售受疫情沖擊相對小。2020年1-3月TOP10、50和100房企,銷售金額平均同比增速遞減,分別為-15.7%、-28.7%和-37.2%;而銷售均價平均同比增速遞增,分別為-1.8%、3.3%和4.1%。

          隨著疫情逐步被控制,住房需求平穩釋放。在穩定的市場環境下,大房企銷售規模增長,將推動行業集中度繼續提升。2020年,預計全國商品房銷售金額15.3萬億元,同比小幅回落4.1%。而公布銷售目標的33家TOP50房企,總金額比2019年增長9.5%,預計市占率比2019年提升6.5個百分點。

          2. 疫情過后,大房企土地儲備、產品品質、融資能力、成本控制、項目布局五大核心競爭優勢凸顯,保障業績持續增長。

          首先,疫情直接強化了大房企的土儲和產品優勢。第一,疫情促使地方政府放松拿地政策、增加優質土地供應。大房企抓住拿地窗口獲取優質土地,拿地集中度提升。2020年一季度,拿地金額TOP100房企中,排名前20拿地總金額占比29.9%,較2019年提升2.3個百分點。此外,疫情加速小房企退出,大房企順勢并購。2020年一季度,房地產行業并購金額368.6億元,同比增長702.4%。第二,疫情使居民更注重居住品質。品牌房企的項目在產品定位、戶型設計、配套設施、園林綠化、建筑質量、物業服務等方面均具有顯著優勢,去化更容易、溢價更明顯。

          其次,疫情后的政策和行業環境,有利于大房企充分發揮融資、項目布局和成本優勢。第一,疫情后房企融資的流動性環境改善,但房地產金融政策仍將保持“連續性、一致性和穩定性”,各融資渠道難以顯著放松。一是開發貸、信托融資、信用債、海外債等主要渠道均有較高門檻,大房企融資渠道更豐富;二是大房企低成本融資通道更通暢,抵押物充足、信用資質更好,融資利率也更低。以2019年TOP100中的上市房企為例,2016-2018年,前10名平均綜合融資成本分別為5.4%、5.3%、5.7%,顯著低于后10名的8.1%、6.7%和7.1%。

          第二,大型房企在拿地、建安、融資和管理成本上具有全方位優勢,其項目能在滿足一定投資回報基礎上騰挪更大的讓利空間。疫情后“房住不炒”基調不變,剛需和改善購房者決策審慎、價格敏感度高,大型房企項目性價比優勢凸顯。

          第三,疫情加大了單一市場波動風險。2020年一季度,86個樣本城市中有55個城市商品房成交面積降幅超25%。大房企項目多、布局廣,可靈活調整銷售安排、有效對沖單一市場風險。疫情后住房需求平穩釋放,區域市場容量有限、競爭壓力增加。大型房企單城貢獻低,可通過加大布局城市的項目拓展力度實現業績增長。百強房企2019年銷售數據統計分析顯示,銷售金額和布局城市數量顯著正相關,且每多布局一個城市、銷售金額增加30.1億元。

          3.歷經市場優勝劣汰,大房企將擁有更好的成本控制能力、產品打造能力、抗風險能力,推動行業平穩發展、防范化解金融風險、改善居民居住水平

          政策制定應順應房企優勝劣汰趨勢,保障居民住房消費升級,維護行業平穩發展。一是鼓勵大房企通過收并購等方式消除中小房企資金鏈斷裂造成的不良影響,支持合理的并購融資。二是保障居民合理住房消費,在供給端增加熱點城市住宅用地供應、繼續推進棚改、加大舊改和老舊小區改造力度、發展租賃住房等;在需求端適度修正不合時宜的調控措施,賦予地方更大自主權,因城施策支持剛需和改善。三是可建立房地產調控模范房企指標體系,推廣標桿房企經驗。

          企業經營應從拿地、產品、營銷三個維度持續升級。一是優化拿地,以降低風險、提高周轉、控制成本;二是升級產品,更好地匹配市場需求;三是創新營銷,推廣和完善線上全流程營銷。

          夏磊 恒大研究院副院長 觀點地產新媒體專欄作者

          撰文:夏磊    

          審校:勞蓉蓉



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