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          王韶:百年未有之大變局,房地產變還是不變?

          觀點地產網 ?

          2021-01-11 15:31

        1. 大變局下,房地產業不可能獨善其身,“變”是房地產業客觀發展的需要,不變的是房地產業永恒的責任和擔當!

          王韶 不謀萬世者,不足以謀一時;不謀全局者,不足以謀一域!

          2018年6月,習近平總書記指出:當今世界正經歷百年未有之大變局。彼時大多中國人或不解,或理解不深透!

          何謂百年未有之大變局?

          既指世界正在經歷的大態勢,也指中國面臨的大態勢,且兩大態勢彼此影響、互為因果。這是客觀世界的自然演化,超乎人們想象,超越人們固有思維,超出人類認知規律的滄桑巨變。

          剛過去的2020年,全球政治、經濟、文化、社會、生態等不可避免地加速了前所未有的變局--突如其來的新冠疫情;不斷冒頭的保護主義、民粹主義思潮;竄升的逆全球化態勢;劇烈的大國競爭;重塑世界的科技革命和產業變革……

          “大變局”意識體現了領袖的高瞻遠矚和大國擔當!

          窮則思變,變則通,通則久!

          “百年未有之大變局”,變就變在前所未有、百年罕遇,變在立破并舉、滌舊煥新。順天者昌,逆天者亡!這就要求我們的思維方式和體系要迅速調整到適應這一巨變中去。

          變是建成現代化強國、實現民族偉大復興的必然趨勢,唯變方能“立局”,抓住歷史機遇;唯變方能“破局”,應對復雜嚴峻的挑戰,這需要我們保持清醒的意識定力、面對困難永不言棄的毅力和敢于破舊立新的魄力,還要策略得當有力!

          房地產是中國經濟社會的晴雨表、火車頭,與社會經濟發展休戚相關,關乎社會民生福祉。大變局下,房地產業不可能獨善其身,“變”是房地產業客觀發展的需要,不變的是房地產業永恒的責任和擔當!

          堅持底線思維、逆向思維和系統思維是房企應對“大變局”必須具備的思維模式。

          變化一:房地產業不是“救世主”,是“穩定器”

          房地產對中國經濟社會的意義無庸置疑,尤其在經濟“低迷”時期,對經濟恢復具有較強的刺激作用。

          1998-2019年,中國房地產年度完成投資額由3614億元提高至13.22萬億元,增長36.58倍,年均增速18.7%。

          房地產業增加值對GDP增速貢獻率在0.5%-8.2%之間,值得注意的是,隨著國家經濟發展方式的轉型升級,在“沒有最嚴,只有更嚴”的調控之下,房地產業貢獻率明顯回落,至2019年為3.6%。

          傳統房地產業對經濟拉動作用已不如過去,房地產業對GDP的貢獻主要來自資產價值上升,而非工程量。以此同時,2019年中國城鎮戶籍居民人均居住面積達到39﹒8平方米,戶均住房超過1套,房地產市場發生了根本性變化。

          大變局下,國家明確不把房地產作為短期刺激經濟的手段,推動金融和房地產同實體經濟均衡發展,盡管很多人不愿意接受這個改變,仍心存幻想,寄望于房地產業依舊充當“救世主”。這其實并不現實,“大變局”中,“穩定”才是硬道理!

          變化二:“高杠桿、高負債、高周轉”成“絕唱”

          房地產影響投資和消費,事關民生和發展,黨和國家一再要求牢牢堅持“房住不炒”的定位,時刻繃緊房地產市場調控這根弦……

          大變局下,房地產宏觀政策環境、國內外社會經濟環境、政府與消費者需求、金融和土地供應方式等均發生重大轉變。房地產產業定位和市場屬性由單純的經濟屬性為主逐漸向社會屬性與民生屬性轉變;住房的投資屬性和資產屬性逐漸向居住屬性和消費屬性……在“房住不炒”的主基調之下,“維穩而不刺激,托底而不放松”將成為主旋律。

          房地產金融審慎管理制度、“三道紅線”融資監管新規、房地產貸款限額管理等等都對未來房地產市場產生重大影響,量、價、利都不能和往昔相提并論,頭部企業集中度和區域市場分化更加激劇,對企業的品牌建設、財務運作、產品把控、銷售回款、物業服務等能力提出更高要求。

          “高杠桿、高負債” 對企業的資金運作能力提出嚴峻考驗,稍有不慎將使“周轉”失靈。防范風險,避免“灰犀牛”事件,改變增長方式是房地產企業必須跨越的一道檻,以往開發商樂此不疲的“高杠桿、高負債、高周轉”將成為“絕唱”!

          變化三:“不變應萬變”等于慢性自殺

          如前所述,我國房地產市場發生了根本性變化,從總體供給不足轉為結構性失衡;從滿足基本居住需求轉為滿足高品質生活需要;從單一商品住房開發轉向多元化復合型建設;從重購輕租轉向租購并舉……

          房地產面臨市場、規則和模式等一系列升級和調整,許多過去我們耳熟能詳的規律、方法、習慣已不再百試百靈。買地就能賺錢、建房就能贏利、賣房就能發財……變局下都將成為“天方夜譚”!

          房子不等于家、結婚不要買房、可繼承家族資產、居不需定所……“不買房的90后女生”馬佳佳的一番話盡管過去了6年,但依然震聾發聵!

          大變局下,“不變應萬變”的自戀式思維不再是致勝的法寶,任性只會消極被動,慢性自殺!

          變化四:從“水泥+鋼筋”到“產業+生態+科技+文化”

          在中國經濟社會的起步階段,房地產開發是天之驕子、眾星捧月的“大紅花”,城市配套及產業只是默默無聞的“綠葉”,或滯后,或無序,或缺失,只有“水泥+鋼筋”堆砌的“石屎森林”,沒有“產”(產業)!

          缺乏內涵和質量的造城運動,既降低了企業的應變能力,也積聚了經濟、社會和金融的風險,容易引發社會公平的矛盾和造成自然資源、社會資源的浪費,加大經濟轉型升級發展的難度,影響國家實現高質量發展。

          “產業+生態+科技+文化”或許才是“大變局”下房地產業發展的正道--密切圍繞人們的美好生活和國家高質量發展,順應互聯網新科技和新消費的變化趨勢,堅持“生態、生活、生產”深度融合,多業態互聯,轉變單一的商品住宅銷售模式,向持有綜合運營,或銷售+持有。從賣房轉向“賣生活”,實現產城融合。向城市居民和城市發展需要提供高品質的住房和配套性服務,為城市和企業提質增效,吸引就業、增加稅收,增強城市活力,與城市、社會和諧共生。

          物競天擇,適者生存!

          “大變局”不以人們意志而轉移,“危”與“機”并存,機遇永遠垂青于時刻有準備的強者,明天的方向比今天的地位更重要!

          結合國家和行業的發展導向,借“內循環”的巨大市場乘勢而上,向存量要市場,向科技要力量,向服務要效益,擴大房地產內涵,延展產業鏈開發,整合資金、人才、資源、經驗和社區消費群等方面的天然優勢,展開“房地產+”“房地產+互聯網+”等有益探索,主業與新業務并駕齊驅,房地產作為永續性行業,道路或許越走越寬廣。

          王韶 廣東省房地產行業協會會長 觀點地產新媒體專欄作者

          撰文:王韶    

          審校:勞蓉蓉



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