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          王韶:住宅用地供應分類調控的影響及建議

          觀點地產網 ?

          2021-02-28 23:53

        1. 住宅用地供應分類調控將對房地產市場帶來怎樣的影響呢?

          王韶 2021年,注定又是不平靜的一年!

          新冠疫情的影響揮之未去,房地產企業融資“三道紅線”的威懾力正在發酵,銀行業的房地產貸款集中度“二道紅線”又接踵而來,住宅用地供應分類調控“兩集中”也已“山雨欲來風滿樓”……房地產市場恐怕要“雪上加霜”了!那么,住宅用地供應分類調控將對房地產市場帶來怎樣的影響呢?

          一、貫徹“房住不炒”,推動房地產長效機制加速形成

          面對百年未有之大變局,中國正在構建以內循環為主導、國內國際雙循環的新發展格局,而房地產已成為中國經濟和金融中最大的“灰犀牛”,經濟活動和增長重心轉向以創新為導向的實體經濟成為必然。

          因此,不以房地產作為短期刺激經濟的手段,財政、貨幣、產業政策指向驅逐樓市投機,防范房地產引發系統性金融危機,防范房地產引發中國經濟出現當年日本式長期衰退和美國次貸危機式的震蕩,必然成為房地產調控的基本邏輯。

          在“因城施策、一城一策”的原則下,資金端實施“房地產金融審慎管理制度、嚴禁銀行信貸資金違規進入樓市”,土地供給端亦將實施住宅用地供應分類調控,這是貫徹落實“房住不炒”,完善房地產調控長效機制的需要,充分體現了黨和國家對于房價無序上漲的“零容忍”,調控方向和目標不會因暫時的困難而動搖!

          不得不說,萬眾矚目的“房地產稅”是長效機制中最重要一環,至于“靴子”什么時候落地,我們不得而知。但2020年5月18日,中共中央、國務院《關于新時代加快完善社會主義市場經濟體制的意見》指出:要加快建立現代財稅制度,穩妥推進房地產稅立法……讓我們拭目以待吧!

          二、有助于房地產市場信息透明,穩定市場預期

          土地市場是房地產市場的晴雨表,是反映房地產市場走勢的先行指標之一。“住宅用地供應分類調控”要求做好住宅用地信息公開,清晰公告供應量、存量住宅用地信息(包括已完成交易但未動工的地塊、已動工未竣工地塊、未許可銷售房屋的地塊)、區位位置、時間間隔、地塊數量、掛牌起止日期等等信息,逐宗核實住宅用地供應交易情況、實際開竣工狀態、核算存量中已取得銷售許可的住房所占土地面積……有利于消除信息不透明、不對稱、消除市場“亂象”。

          不管是開發企業,還是消費者,透過詳盡的信息將能清晰地對未來區域市場走勢做出基本的研判,而不再糊里糊涂,有利于“穩地價、穩房價、穩預期”,消除恐慌心理。

          三、有利于加快完善租購并舉的住房供應體系

          作為住房供應體系中的重要組成部分——長租公寓,近一段時間“爆雷”比較多。究其原因,管理欠規范是主因之一,但經營成本過高也是不能忽視的一個重要誘因。

          “住宅用地供應分類調控”要求:大城市土地供應要向租賃住房建設傾斜,對保障性租賃住房用地應保盡保。在年度計劃中單列租賃住房用地,占比一般不低于10%。其中常住人口增長快、租賃住房用地缺口大的城市要進一步提高比例。這從土地使用源頭確保了租賃住房用地需求,有利于增加租賃住房供應量,降低租賃住房的經營成本,實現租購并舉,使住房租賃與住房銷售并重成為住房市場支柱,讓市場形成穩定健康的長效機制。

          四、對土地管理模式提出新要求

          自1994年的分稅制改革以來,中央政府擴大了在國家財政收入中所占比重,地方政府收入份額減少,“土地財政”成為地方政府新財源以支持其經常性和建設性支出。尤其是疫情當前,地方政府還要給實體經濟減稅降費,僅僅靠赤字、中央轉移支付、特別國債是不夠的。

          數據顯示,2020年,全國土地出讓收入8.4萬億元,同比增長近16%,占一般預算的46%。其中,廣東省經營性建設用地成交金額達8187億元,同比大幅增長46.3%;占地方一般公共預算收入高達63.4%,同比提高19.1個百分點。

          但也正是由于過度依賴土地財政,導致土地市場普遍存在供應無度無序、土地信息披露不充分、凈地不凈(拿完地不能馬上開發)、地方保護主義傾向明顯(設置排他)……加上我國房地產市場區域分化明顯,土地資源錯配嚴重,不同城市、不同性質的土地價值差距懸殊,導致住房供求關系嚴重失衡(重點城市供遠小于求),進而引發房價大幅波動,土地出讓制度飽遭詬病!

          基于房地產的市場屬性正由經濟屬性為主逐漸向社會屬性與民生屬性轉變,以住宅、租賃用地為主分類調控,先在重點城市進行試點,條件成熟后全面推廣,這是一種有益的探索,同時也對土地管理模式提出了新要求。

          住宅用地集中供應勢必使房地產企業的選擇增加,城市間土地供應競爭激烈,必然增加出讓失敗的可能,這迫切需要地方政府從城市的社會經濟發展、產業布局、土地利用總體規劃、城市規劃和房地產市場現狀等實際出發,科學編制土地供應計劃,避免出現熱點地塊關注度高引發哄搶競價而關注度較低的地塊遭遇流拍的現象。

          為此,如何合理確定土地供應量(土地收入預期)、安排土地供應結構和節奏、制定起拍價和設置受讓條件,以及如何保持和加強與房地產開發企業的聯系、溝通……將是地方政府亟需解決的新問題。

          五、對房企運營能力提出更高要求

          土地是房地產開發的基本生產資料,只有不斷拿地滾動開發才能實現企業的可持續發展,尤其是上市企業。

          土地集中供應,意味著單次供應的土地數量多、范圍廣、時間短、總額大,對企業的品牌建設、財務運作、產品把控、銷售回款、物業服務等綜合運營能力提出更高要求,做好資金統籌、優化城市布局、確保產品優質優價等任何一個環節都不能出現紕漏,非常考驗企業的智慧和魄力,資源整合能力強的品牌企業無疑更具優勢。但較于零星出讓,中小企業的機會明顯增加。一家獨占鰲頭會大大減少,數家聯合拍地開發將成主流趨勢。

          六、完善土地供應分類調控的幾點建議

          房地產業相關主體多、帶動作用強、占地方財政收入比重大,牽一發而動全身。平穩健康不僅是行業發展的需要,也是國家構建新發展格局、實現高質量發展的需要。

          住宅土地供應分類調控和其他措施一樣本意決非“打壓”房地產,而是為了房地產的平穩發展。為保證土地供應分類調控的科學性和合理性,建議如下:

          (一)充分發揮房地產業服務于城市生活和生產的功能要求,不把房地產等同于商品住宅建設,土地供應分類調控除重點考慮商品住宅和租賃住房用地外,還應充分考慮產業用地等的供應,使產城深度融合。

          面對土地資源的局限和房地產的野蠻發展,對過往傳統粗放的開發模式進行調整、革新,以土地為源頭有機地平衡產業、居住、服務的資源利用與發展關系,引導房地產更好地成為產業、生活、服務三者載體。通過房地產發展模式的轉變促進資源效能的更大釋放,帶動與房地產相關的實體經濟、新興產業等實現資源增效。

          (二)各類土地出讓結構搭配要均勻,同時合理定價,充分詢價,避免因地塊優劣失衡而出現“哄抬”和冷門地塊價格高而流拍。

          通過設置專門負責部分或購買社會服務的方式,對當地房地產市場發展趨勢、各類經營性用地價值、房地產企業對城市土地需求等情況進行系統、持續研究,對各類經營性用地的出讓結構、計劃、方式以及起始地價設定等進行充分論證,既促進當地房地產與實體經濟均衡發展,也為地方政府更好地保民生、保工資、保運轉等提供穩定財源。

          (三)土地集中供應的時序應充分考慮開發企業的開發和銷售節奏周期,并提前明確發布時間、出讓條件要求,以便企業有足夠時間做市場調研和資金籌措,保證土地出讓如期高質舉行。

          一般情況下,5月和10月都是房地產銷售的“黃金月”,6月30日、12月30日企業要做半年報和年報。如果4月、10月發布土地供應公告,一個月公告期,一個月交地價,也就是會在6月、12月要交土地款,企業一般情況下不愿意這個時候大量支付現金。3月、9月賣地,5月、11月交款比較合適。故土地集中供應時間個人以為應明確在3月、6月和9月三個時段為宜。

          王韶 廣東省房地產行業協會會長 觀點地產新媒體專欄作者

          撰文:王韶    

          審校:勞蓉蓉



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