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          楊光華:武漢樓市”小陽春“,在路上嗎?

          觀點地產網 ?

          2021-03-01 20:35

        1. 總結成一句話,陽春三月好買房,莫到后來悔斷腸。

          楊光華 3月1日,武漢有約140萬孩子開學。從幼兒園到中小學。

          每個孩子背后至少4-6位家長,至少560萬的人與上學有關。得中小學生者得天下。

          還有一組巧合的數據:武漢在校大學生約140萬。武漢每8個人中就有一個是大學生。140萬幼兒園中小學生+140萬在校大學生,可以看出武漢是一座有潛力的活力之城。

          最近幾年,武漢是全國新房銷售的流量之城。剛剛過去的2月份,武漢新房成交8649套。這其中有一周的春節假期影響,環比無意義。目前,單日成交量恢復到約500套水平。

          截至2月28日,今年已有2.63萬人在武漢買房。成交前三強區域是光谷、漢陽與洪山。

          01

          “小陽春”的第一個特征,是新房多。

          2月份,武漢新房拿證15個。

          2020年12月份,武漢新房拿證118個。2021年1月份,44個。與之相比,2月份,開發商多是消化存貨。這其中有春節的影響,更有工期、蓄客等方面的綜合作用。

          一花獨放不是春,萬紫千紅春滿園。3月份,預計項目集中拿預售證。因為之前的寬松拿證政策,即將在3月31日結束。開發商會搶這個“331”窗口期賣房。

          按照慣例,3月份是傳統的新房銷售月。今年不同的是,剛出臺的土地新政,對開發商回籠資金提出更高需求;“331”窗口期前,新項目搶開。

          大規模拿證后,市場上的新項目、新房源,給人們印象是,可選的房子劇增,每周都有開盤加推。

          02

          “小陽春”的第二個特征,是區域熱。

          長江兩岸,成為主戰場。從改善住宅、豪宅到高端公寓,從漢陽、漢口、武昌、青山,區域市場熱度空前。

          三四年前,提出武漢進入“長江時代”。后來,長江主軸變成長江兩岸。“陸家嘴”、“深圳灣”、長江右岸、武昌灣等新區域板塊出現。雙循環經濟格局之下,長江的戰略地位,再次被提升到新高度。

          武漢通江達海,長江不僅是交通樞紐、生態命脈,更是武漢的城市未來。這是人們買長江的理由,而不是簡單買江景房。在長江兩岸,占據一席之地。

          武漢長江中心、華僑城紅坊、武漢濱江天街等新項目將亮相;復星外灘中心、中信泰富濱江金融城、月亮灣壹號、融僑濱江城等加推新品;江城之門的公寓認籌。

          光谷熱、天河熱、經開熱,這都是正常現象。這些區域背后有科技產業、會展產業、汽車產業。這些產業背后就是企業與人。產-人-城的邏輯將在這些區域發揮到極致。

          上述區域將是今年3月“小陽春”的龍頭區域。它們率先熱起來,其他區域跟進。其他區域,則是個盤熱。或是學區項目,或是百萬方大盤、地鐵盤。

          03

          “小陽春”的第三個特征,還是看成交量。

          供應多,成交自然多。當然,每家分到手的客戶相對減少。

          有數據表明,武漢新房總庫存是約40萬套(準確說,約4000萬平米。為了方便記憶,換算成40萬套。包括新增與庫存。)

          假設2021年,武漢新房成交20萬套,再次登上全國前三強。上半年8萬套,下半年12萬套。

          上半年減掉1-2月的2.63萬套。剩余4個月,新房成交5.37萬套,平均每個月約1.4萬套。

          從現在看,3月份起“小陽春”,持續到五六月份,上半年很輕松破8萬套。這是大概率的事情。

          所以,建議買房人多關注3月份的新房成交量。如果超過2萬套,則是黃金版的“小陽春”,1.8萬套左右,則是白銀版“小陽春”。若市場走出上述行情,早買早安心。

          此時買房,不再是只看價格,而是看未來的生活,需要什么。需要學區,就買學區房;需要風景,就買江景房;需要品質,就買大牌。

          總結成一句話,陽春三月好買房,莫到后來悔斷腸。

          [后記]

          今年很特殊,可能是大牛市。

          3月份,武漢的新房總數據,可能很漂亮。這是大規模上市、開發商缺錢帶來的結果。但對每個項目而言,壓力依舊很大。

          比如市場上1萬個買房人,以前是50個樓盤瓜分,現在是150個項目瓜分。此時是比拼銷售內功與產品能力的時候,買房人會用錢投票。

          從宏觀上看,武漢的經濟利好兌現。一季度,武漢有215個重大項目集中開工,累計投資3300多億。重大項目在哪里,未來就在哪里。

          這些城市產業利好,最終會流向房地產市場。慢慢發現,兩三百萬在武漢買房,越買越偏。

          文|楊光華(地產寫字人) 觀點地產新媒體專欄作者

          撰文:楊光華    

          審校:勞蓉蓉



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